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主张房产纠纷违约金要避免提及实际损失
  • 发表时间:2017-11-10
  • 作者:南京房产律师
  • 来源:房产律师网

  南京房产律师所代理的一起房产纠纷案件中,被告房产公司在销售房屋的过程中,存在违约行为,法院判决返还定金10万元,并赔偿违约金两百万元。原告对于这个判决结果非常满意。总结这起案件的代理经验,南京房产律师认为,主要是妥善处理了违约金和实际损失之间的关系,房产律师在办理房产案件的过程中向被告主张违约金,一定要注意实际损失的举证责任分配。

  根据合同法的相关规定,合同的当事人可以约定违约金和违约金的计算方法,约定的违约金低于实际损失的,当事人可以请求人民法院将违约金提高,约定的违约金过分高于实际损失的,当事人可以请求人民法院予以调整。而根据最高人民法院的相关的司法解释,如果约定的违约金超过实际损失的1.3倍,法院可以认定属于约定的违约金过高,当事人可以请求人民法院予以调整。司法解释还规定,人民法院应当兼顾实际损失、当事人的预期利益和工作程度等因素,综合判定违约金是否过高并作出裁决。

  在合同纠纷中,即使双方当事人没有约定违约金,守约方也可以向违约方主张赔偿其实际损失,但是此时,实际损失的举证责任就落到了守约方身上。这对守约方是非常不利的,因为守约方要花费大量的时间精力甚至人力物力,举证自己受到的实际损失,而有些实际损失,也是难以证明的,这就使得守约方的权利无法得到充分的保障。因此,当事人往往通过违约金的约定来保障自身的合法权益,当一方违约时,守约方可以直接主张违约金,而不需要承担实际损失的举证责任。就违约金的功用来看,显然具有对物业方进行惩罚,以保障合同顺利履行,以及在一方违约时,对守约方的损失进行补偿的双重内涵。如果被告认为违约金的金额,过分高于实际损失,那么的实际损失的举证责任由谁承担呢?

  南京房产律师认为,依据上述法律、司法解释等相关规定以及在司法实践中的通常做法,如果认为约定的违约金过分高于守约方的实际损失,则双方实际损失的数额,应当由违约方承担举证责任。因此,如果守约方主张违约金,就尽量不需要触碰实际损失这个问题,更不要在庭审过程中提及实际损失的具体金额,以免被对方利用,要求对违约金进行调整。在本文开头所提及的房产案件中,被告在法院对其询问是否主张对违约金调整时,被告均坚决主张约定违约金的补充条款无效,即使法官对其一再询问,其仍然不主张调整违约金。最终,法院认定补充条款中关于违约金的约定有效,并支持了原告方提出的被告支付全部违约金两百万元的诉讼请求。

  那么,如果对方提出违约金过分高于实际损失怎么办呢?房产律师此时就应该按照上述的法理分析,指出证明实际损失的具体数额是违约方的举证责任,应由违约方提出相关证据;如果其不能提出相应证据,不应认定违约金过分高于实际损失。

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